Раздел: Ответы на вопросы по жилищным спорам | Московская городская коллегия адвокатов «Торкунов и Партнеры»
Перепланировка квартиры — один из самых частых источников проблем для собственников жилья в Москве, причём зачастую эти проблемы обнаруживаются далеко не сразу, а спустя годы: при продаже квартиры, оформлении наследства или проверке со стороны жилищной инспекции. Разбираемся, что закон считает перепланировкой, чем она отличается от переустройства, какая ответственность предусмотрена за самовольные изменения и как привести документы в порядок.
Перепланировка и переустройство: в чём разница
Жилищный кодекс РФ разграничивает два понятия, которые на бытовом уровне часто смешивают. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения: перенос или снос перегородок, объединение комнат, устройство новых дверных проёмов, изменение границ санузла. Переустройство — это изменение инженерных систем: перенос сантехники, замена или перенос газового оборудования, изменение схемы электроснабжения.
Различие имеет практическое значение: оба вида изменений требуют согласования, но перечень необходимых документов и порядок согласования могут отличаться в зависимости от того, что именно менялось в квартире.
Какие изменения требуют обязательного согласования
Собственнику стоит исходить из того, что согласования требует практически любое изменение, отражённое в техническом паспорте квартиры. К изменениям, которые почти всегда подлежат обязательному согласованию, относятся: снос или возведение внутренних перегородок, перенос кухни или санузла, объединение балкона или лоджии с жилой комнатой, устройство или заделка дверных и оконных проёмов в несущих стенах.
Важно понимать: ряд изменений законодательство запрещает в принципе, независимо от согласования — например, перенос санузла над жилыми комнатами соседей снизу или демонтаж несущих конструкций без соответствующего проекта и технического заключения.
Ответственность за самовольную перепланировку
Самовольной считается перепланировка, проведённая без предварительного согласования с органом местного самоуправления либо с отступлением от согласованного проекта. Ответственность за это предусмотрена статьёй 7.21 КоАП РФ.
Для граждан штраф составляет от двух до двух с половиной тысяч рублей, однако сама по себе оплата штрафа не решает проблему — параллельно собственнику предъявляется требование о приведении помещения в первоначальное состояние либо, при наличии технической возможности, предлагается узаконить изменения в судебном порядке.
Штраф по статье 7.21 КоАП РФ — это не разовая санкция, закрывающая вопрос. Если собственник проигнорирует предписание и не приведёт квартиру в порядок и не узаконит изменения, штраф может быть наложен повторно, а в отдельных случаях орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о продаже квартиры с публичных торгов.
Последствия при продаже квартиры с незаконной перепланировкой
Несоответствие фактической планировки данным технического паспорта — распространённая причина срыва сделок или отказа банка в ипотечном кредитовании. При выявлении расхождений покупатель или банк вправе потребовать либо узаконивания перепланировки до сделки, либо существенного снижения цены. В отдельных случаях уже заключённая сделка может быть оспорена, если продавец скрыл наличие несогласованных изменений.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Действующее законодательство допускает узаконивание перепланировки постфактум, если изменения не затрагивают несущие конструкции и не нарушают права соседей. Процедура включает несколько этапов: заказ технического заключения о состоянии несущих конструкций, обращение в Мосжилинспекцию с заявлением о согласовании фактически выполненных работ, а при отказе — обращение в суд с требованием о сохранении помещения в перепланированном состоянии.
Судебный порядок узаконивания применяется чаще, чем административный, поскольку Мосжилинспекция нередко отказывает в согласовании изменений, выполненных без предварительного разрешения, даже если сами по себе изменения безопасны и не нарушают ничьих прав. Обращение в суд в таких случаях становится не столько крайней мерой, сколько стандартным следующим шагом.
Похожие темы жилищных споров
С вопросом перепланировки нередко пересекаются и другие жилищные споры — например, ситуации, связанные с выселением из квартиры, и конфликты с управляющей компанией, если перепланировка затрагивает общее имущество дома. Подробнее об этом — в других материалах юридического блога.
Почему стоит привлечь адвоката до обращения в Мосжилинспекцию или в суд
Ошибка на этапе подготовки технического заключения или неверно выбранный способ узаконивания способны существенно затянуть процесс и в отдельных случаях привести к отказу с формулировкой, которую впоследствии сложно преодолеть повторным обращением. Оценив техническую документацию и фактическое состояние квартиры, адвокат может заранее определить, какой путь узаконивания — административный или судебный — применим в конкретной ситуации, и какие риски существуют при отказе.
Адвокаты МГКА «Торкунов и Партнеры» проводят правовую оценку документов на квартиру, готовят заявления в Мосжилинспекцию и представляют интересы собственников в суде по делам о сохранении помещения в перепланированном состоянии.
Записаться на консультацию можно по телефону +7 (927) 915-89-57.